Amministratori condominiali:
"Nessuno me l’ha chiesto"
Non ti salva se ometti i rischi in assemblea.
Catastrofali, Valore di Ricostruzione a Nuovo corretto e
delibere consapevoli:
Il metodo per non farti causa (e per proteggere i condòmini)
Immagina questo verbale dopo un’alluvione:
"Il Condominio Alfa non aveva copertura per eventi catastrofali".
L’amministratore non ha mai presentato in assemblea un progetto con alluvione/terremoto.
Danni stimati: milioni.
L’assemblea delibera l’azione di responsabilità.”
Non è cinema.
È ciò che accade quando si “rinnova la polizza” senza analisi dei rischi e senza portare in assemblea alternative chiare con numeri, massimali e impatti.
Il problema non è solo il danno:
Sei tu a esporti per
omessa informazione e mancati
atti conservativi.
La verità è scomoda ma libera:
se non lo proponi, ne rispondi.
Il quadro
Il tuo mandato ti chiede tre cose semplici e impegnative:
- Conservare il valore delle parti comuni (atti conservativi).
- Gestire con diligenza professionale, non “da condomino qualunque”.
- Informare e far deliberare su rischi, opzioni e conseguenze.
Tradotto: non basta “pagare il premio”.
Devi misurare l’esposizione, proporre coperture coerenti e scrivere a verbale cosa succede se si sceglie di non acquistare certe garanzie.
Questo è ciò che ti difende prima e dopo un sinistro.
Il punto cieco che ti rovina: “nessuno mi ha chiesto i catastrofali”
Non funziona così.
Tocca a te portare il tema in assemblea, con un pacchetto numerico:
Premio, massimali, franchigie, scenari danno.
Non devi fare il geologo; devi trasformare il rischio in una decisione deliberabile.
Principio di realtà: rischio ragionevole + nessuna proposta = omissione.
Dove saltano (sempre) le polizze fabbricato
1) Sottoassicurazione: il taglio in proporzione
Somma assicurata inferiore al Valore di Ricostruzione a Nuovo (VRN)?
Al sinistro scatta la classica proporzionale:
l’indennizzo viene tagliato (Art. 1907 Codice Civile - Assicurazione parziale)
Come si evita:
Calcola il Valore di Ricostruzione a Nuovo partendo da metrature reali
(superfici lorde, pertinenze, parti comuni) × costo €/mq della provincia tratto da prezzari tecnici aggiornati.
Aggiorna ogni anno per inflazione e impianti.
E scrivi il metodo nel verbale.
Oppure, ancora meglio, presenza una relazione dettagliata che comprenda il calcolo dei mq e del valore corretto di Valore di Ricostruzione a Nuovo.
2) Eventi catastrofali assenti
Terremoto e alluvione non sono “di serie”.
Se non li porti in delibera, stai accettando che l’evento davvero devastante resti fuori porta.
3) Ricorso terzi con massimale da 1ML o 2ML
Il calore, il fumo, i crolli possono colpire negozi, auto, proprietà vicine.
In città, i numeri diventano milionari.
Qui il massimale “di cortesia” da 1 o 2 milioni è un invito al processo.
4) Spese accessorie sottostimate
Demolizione, sgombero, tecnici, progettisti, ripristino impianti.
Senza margini veri, i lavori si bloccano e la cassa del condominio sanguina.
5) Prevenzione incendi ignorata (autorimesse, centrali termiche, edifici alti)
Se non presidi gli adempimenti antincendio e le loro ricadute assicurative, ti esponi due volte:
Come gestione e in polizza (rivalse, esclusioni).
“Cerchiamo la più economica”: il boomerang che torna addosso
Diciamolo. Spesso l’amministratore, spinto da condomini ignari, cerca il premio più basso, non la protezione giusta.
Umano? Sì. Professionale? No.
L’esempio che fa male (portalo in assemblea)
- 10 appartamenti.
- La polizza “fatta bene” (Valore di Ricostruzione a Nuovo corretto, catastrofali inclusi, ricorso terzi serio) costa 1.000 € in più all’anno rispetto alla “base”.
- 100 € a condomino: scatta la tragedia psicologica.
Ora parti dal sinistro (come farebbe un buon CFO):
- Danno da 2.000.000 € (alluvione/terremoto).
- La polizza “base” non copre (mancano i catastrofali).
- Esito: 2.000.000 € a carico dei proprietari ⇒ 200.000 € a testa.
Davvero il criterio è risparmiare 100 € oggi e rischiare 200.000 € domani?
Questo non è budgeting: è azzardo sul patrimonio delle famiglie.
E se non hai documentato l’alternativa, quell’azzardo ricade anche su di te.
Come si stima bene il Valore di Ricostruzione a Nuovo
- Metrature reali: superfici per piano + pertinenze + parti comuni (autorimesse, locali tecnici, coperture, facciate).
- Ubicazione: i costi lievitano se il fabbricato è difficile da raggiungere per i mezzi edili o se è complicata l’installazione, ad esempio, di una gru.
- €/mq provinciali: usa prezzari tecnici aggiornati; aggiungi impianti (ascensori, centrale termica, fotovoltaico) e finiture coerenti (differenziale artistico per la presenza di affreschi ad esempio).
- Aggiorna ogni anno indicizzando la polizza: materiali/manodopera cambiano.
- Verbalizza il metodo e la fonte.
- Spiega in assemblea: “Se assicuriamo 1,5 milioni quando ne servono 2, il mezzo milione mancante lo mettete voi.”
La checklist minima che ti difende (e protegge i condòmini)
Porta sempre in assemblea un fascicolo con:
A. Analisi dei rischi
- Incendio/eventi atmosferici e atti vandalici/ricorso terzi/terremoto/alluvione; due righe su esposizione reale (mappe se disponibili).
Se il tuo assicuratore di fiducia non ha questi strumenti cerca chi li ha, è fondamentale per provare la tua buona gestione in caso di sinistro!
B. Tre alternative comparabili
- Base (incendio + atmosferici + ricorso terzi adeguato)
- Con catastrofali (terremoto + alluvione/inondazione) e ricorso terzi adeguato.
- Completa (Valore di Ricostruzione a Nuovo aggiornato + massimali forti + spese accessorie serie).
C. Tabella impatti
- Premio per condòmino (€/anno).
- Scenari danno (100k/500k/2M) con e senza catastrofali; con e senza Valore di Ricostruzione a Nuovo corretto.
D. Stato antincendio
- Autorimessa? Centrale termica? Edificio alto? Indica la situazione (SCIA/CPI) e le azioni correttive. Questa pagina, domani, vale oro.
E. “Verbale-Scudo” pronto (copialo così com’è):
L’amministratore presenta l’Analisi dei Rischi del fabbricato e tre proposte assicurative comparabili, comprensive di eventi catastrofali (terremoto/alluvione), ricorso terzi coerente con il contesto e Valore di Ricostruzione a Nuovo calcolato su metrature reali × costo €/mq provinciale.
L’assemblea, informata dei
rischi residui (con simulazioni di danno),
delibera di
non includere [garanzia X] e di mantenere [configurazione Y].
Si attesta che la scelta è stata assunta
consapevolmente, dopo esposizione scritta di
costi, benefici e conseguenze.”
Se proponi e documenti, la scelta (anche negativa) è della collettività;
Se non proponi, la responsabilità è tua.
“Quanto alto deve essere il massimale?”
Non esiste il numero “di legge” che ti salvi.
Esiste la diligenza.
In ambito urbano, tra danni a cose e persone + ricorso terzi da incendio, 5/10 milioni non sono fantascienza.
Il tuo lavoro non è indovinare: è simulare scenari e far votare consapevolmente.
Regola pratica
- Ricorso terzi da incendio: alza l’asticella (contesto urbano = massimali alti).
- Catastrofali: capitali coerenti col Valore di Ricostruzione a Nuovo del fabbricato.
- Spese accessorie: niente tirchierie, sono quelle che sbloccano il cantiere quando tutto è fermo.
Cosa ti consigliamo di portare domani sera alla tua assemblea:
- 1 relazione di Analisi rischi (chiara, leggibile).
- 3 preventivi comparabili (base / catastrofali / completa).
- Tabella impatti con scenari.
- Valore di Ricostruzione a Nuovo aggiornato e spiegato in due righe.
- Stato antincendio + azioni.
- Verbale-Scudo già pronto.
È così che trasformi la riunione da “quanto costa?” a “cosa rischiamo se non lo facciamo?”.
E per i condòmini?
Rimangono solo da sconfiggere gli Highlander!
A volte incontriamo amministratori che, quando parliamo della nostra analisi dei rischi, fatta con una piattaforma che misura oggettivamente l’esposizione, rispondono:
“Non serve, tanto noi non abbiamo responsabilità”.
A questi immortali da assemblea, gli
Highlander dell’impunità, suggerisco qualche ora di giurisprudenza recente.
Ai condòmini che hanno la sfortuna di vivere sotto questa illusione, un invito semplice:
Scegliete chi amministra con metodo, numeri e responsabilità.
Un condominio non è una costruzione di mattoncini con dentro omini di plastica:
E' patrimonio, famiglie, responsabilità personali.
O lo blindate oggi, o pagherete il prezzo domani.
